STJ garante segurança aos arrematantes de imóveis em leilões

Por Vitor Fantaguci Benvenuti                                                                                                                 

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o arrematante de imóveis em leilões judiciais não pode ser responsabilizado por débitos tributários anteriores que recaiam sobre tais bens, ainda que haja expressa previsão do edital nesse sentido.

A decisão representa um grande avanço na jurisprudência do STJ e um marco na segurança jurídica dos adquirentes de imóveis em leilões judiciais. Por se tratar de julgamento em sede de recursos repetitivos (Tema 1.134), esse entendimento deve ser observado por todos os juízes e tribunais do país. Colocou-se, enfim, um ponto final nessa discussão.

O artigo 130 do Código Tributário Nacional (CTN) determina que, em regra, os impostos incidentes sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes. Ou seja: são transferidos a quem compra.

O parágrafo único do mesmo artigo, porém, traz uma exceção a essa regra, prevendo que “no caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço”. Dito de outro modo, uma vez depositado o valor do imóvel arrematado, o arrematante não pode ser responsabilizado pelos débitos tributários anteriores (geralmente, IPTU).

Em um exemplo hipotético, se o comprador arremata um imóvel de R$ 1 milhão que possui uma dívida de IPTU de R$ 200 mil, o Fisco municipal deve descontar o débito do valor total para pagamento dos débitos de IPTU, não sendo possível uma cobrança apartada em face do arrematante.

A literalidade do Código Tributário Nacional não deveria deixar dúvidas sobre a interpretação correta dos ditames legais. Contudo, criou-se a prática de prever nos editais que eventuais taxas e/ou impostos sobre o imóvel deveriam ser arcados pelo arrematante, para além do valor alcançado no leilão.

Voltando ao exemplo, o arrematante deveria depositar o valor do imóvel e, adicionalmente, quitar o débito de IPTU, sob pena de sofrer cobranças do município. Na prática, o valor total arcado pelo arrematante passava a ser de R$ 1,2 milhão (valor imóvel no leilão somado à dívida de IPTU).

Embora estivéssemos diante de uma clara violação ao artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, muitas decisões judiciais autorizavam a responsabilização dos arrematantes pelo simples fato de haver previsão do edital — que nem mesmo é uma lei em sentido estrito, capaz de excepcionar uma regra do CTN.

Ao longo dos anos, viu-se nos Tribunais uma replicação indiscriminada dessa jurisprudência, sem maiores reflexões sobre suas inconsistências, gerando um estado de insegurança jurídica aos arrematantes e, consequentemente, prejudicando a efetividade de leilões judiciais.

Foi nesse contexto que a 1ª Seção do STJ, enfim, promoveu uma análise detida do tema e reviu esse posicionamento.

Em voto irretocável, o ministro relator Teodoro Silva Santos registrou que “não é possível admitir que norma geral sobre responsabilidade tributária, prevista pelo próprio CTN, cujo status normativo é de lei complementar, seja afastada por simples previsão editalícia em sentido diverso”.

Ademais, consignou que “a prévia ciência e a eventual concordância, expressa ou tácita, do arrematante, em assumir o ônus das exações que incidam sobre o imóvel, não têm aptidão para configurar renúncia à aplicação do parágrafo único do art. 130 do CTN”.

O ministro ainda acrescentou que a aquisição de imóveis em leilão judicial é originária, sem intermediação entre o proprietário anterior e o arrematante, e, como tal “isenta o arrematante de quaisquer ônus que eventualmente incidam sobre o bem”.

Por fim, o voto condutor esclareceu que a responsabilidade tributária “depende de previsão em lei complementar e da existência de vínculo entre o terceiro e o fato gerador da obrigação”, o que também impede a responsabilização do arrematante, o qual não possui qualquer relação com o fato gerador do tributo.

Reconhecendo que se trata de uma modificação de jurisprudência, o STJ modulou os efeitos dessa decisão, determinando a aplicação da tese apenas aos editais posteriores à publicação da ata de julgamento do Tema 1.134.

Para os editais anteriores, mantém-se a eventual previsão de responsabilidade do arrematante, exceto se tiver havido questionamento administrativo ou judicial pendente de apreciação, situação em que o novo entendimento também deverá ser imediatamente aplicado.

Nesse cenário, merece elogios o posicionamento do STJ, que finalmente fez valer as previsões do Código Tributário Nacional, afastando a interpretação absurda de que um edital poderia excepcionar uma norma de Lei.

Vitor Fantaguci Benvenuti é advogado da área tributária no escritório Diamantino Advogados Associados.

OPINIÃO: STJ garante segurança aos arrematantes de imóveis em leilões – Monitor do Mercado