Resolução dos Contratos Imobiliários

A Lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018, proveniente do Projeto de Lei 1.220/2015 promoveu alterações na Lei 4.591/64, que trata das incorporações imobiliárias, e também na Lei 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano.

As mudanças vieram para disciplinar a resolução dos contratos imobiliários de compra por inadimplemento do adquirente ou do vendedor, dentre outras questões.

A súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça dispõe desde agosto de 2015 que: "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

Porém, em razão da lacuna e de discussões sobre o percentual de devolução, a jurisprudência passou a admitir a retenção até 10% do montante pago, o que depois foi ampliado para 25% sob a justificativa de que na transação existem despesas que devem ser consideradas

As demandas envolvendo o assunto levam ainda em conta se o patrimônio possuía ou não regime de afetação, sendo que nessa última hipótese a retenção chega a 50% dos valores pagos pelo comprador para  garantir a entrega das unidades imobiliárias aos adquirentes que permaneceram no negócio.

Outras hipóteses também encontravam no entendimento dos Tribunais um posicionamento a depender de cada caso, e constaram expressamente da referida Lei. Quanto às incorporações, o prazo de pagamento do valor de retorno ao adquirente ficou estabelecido em 180 dias a contar da resolução do negócio. Porém, caso o imóvel seja revendido o prazo passa para 30 dias; e, por fim, se houver a sub-rogação dos deveres e direitos nada será devido.

A Lei dispõe que nos contratos deverá constar um quadro resumo com as principais informações de preço, prazo, índices, juros, corretagem, direito de arrependimento, garantias e outros, sendo que na ausência de informações será concedido um prazo de 30 dias para correção ou a possibilidade de rescisão por justa causa pelo adquirente.

A entrega do imóvel deve ocorrer em até 180 dias da data prevista para conclusão da obra, sem que incida em qualquer rescisão ou penalidade. Se ultrapassado esse prazo, o adquirente poderá pedir a resolução do contrato e a devolução da integralidade do que foi pago, acrescido da multa prevista, no prazo de até 60 dias.

Se a opção do adquirente não for pela resolução, a ele será devida indenização equivalente a 1% do que foi pago, para cada mês de atraso na entrega da unidade.

Em caso de inadimplemento do adquirente, este receberá o valor pago ao incorporador atualizado pelo índice de correção pactuado; contudo, com dedução da corretagem e pena não superior a 25%. Se teve disponibilizado o imóvel, responde ainda pelos impostos, cotas condominiais, porcentagem de 0,5% sobre o valor do contrato à título de fruição do bem e todos os demais encargos e despesas incidentes, sendo a forma de repasse na incorporação em parcela única após o prazo de 180 dias do desfazimento do contrato.

Na lei de parcelamento do solo esse percentual de fruição passa para 0,75% e o limite máximo de desconto de cláusula penal e despesas é de 10% do valor atualizado do contrato, enquanto o prazo de restituição é de até 12 parcelas respeitado o prazo de carência: 180 dias para obras em andamento e 12 meses para aquelas concluídas.

Já se for o caso de patrimônio de afetação, a pena permanece tal como previsto na jurisprudência em até 50% e após a dedução do acima permitido será o saldo repassado ao adquirente em até 30 dias após o habite-se ou documento equivalente.

Aos contratos firmados fora da sede do incorporador fica previsto direito de arrependimento no prazo de 7 dias com devolução integral dos valores pagos e corretagem, cabendo ao adquirente a comprovação do ato tempestivamente.

Feitas estas colocações, tem-se que às partes cabe negociar o percentual de penalidade aplicável à transação, dispondo a lei apenas do limite máximo, e ainda sendo dispensada a alegação de prejuízo para sua aplicação e cobrança.